<\/p>\n
La SCI est avant tout une soci\u00e9t\u00e9 civile dont l\u2019actif est constitu\u00e9 de biens immobiliers. Que l\u2019objet de la soci\u00e9t\u00e9 soit la location, la gestion en commun ou la transmission des immeubles, les m\u00eames r\u00e8gles de fonctionnement s\u2019appliquent \u00e0 la SCI. Les modalit\u00e9s de gestion et de fonctionnement de la SCI sont relativement souples et permettent de s\u2019adapter \u00e0 des situations multiples et tr\u00e8s vari\u00e9es.<\/p>\n
La SCI est souvent pr\u00e9sent\u00e9e comme la solution en termes de transmission, comme moyen d\u2019\u00e9viter l\u2019indivision et ses blocages ou encore comme solution fiscale. La SCI n\u2019est pourtant pas la solution miracle \u00e0 toutes les situations patrimoniales.<\/p>\n
L\u2019objet de la SCI, c\u2019est-\u00e0-dire son activit\u00e9, doit avoir un caract\u00e8re civil : la SCI doit donc \u00e9viter d\u2019acheter et de vendre de fa\u00e7on r\u00e9p\u00e9titive des immeubles (l\u2019activit\u00e9 de marchands de biens est une activit\u00e9 commerciale), la SCI ne doit pas avoir pour objet social la location en meubl\u00e9 qui est \u00e9galement une activit\u00e9 commerciale (le fisc accepte que l\u2019activit\u00e9 commerciale procure \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 au plus 10 % de ses revenus).<\/p>\n
Ce cadre juridique peut \u00eatre utilis\u00e9 pour r\u00e9aliser des objectifs diff\u00e9rents.<\/p>\n
Les principaux types de SCI sont : les SCI de location : acquisition d\u2019immeubles en vue de leur location, les SCI de construction-vente : construction d\u2019immeubles en vue de leur vente, en totalit\u00e9 ou par fraction, les SCI d\u2019attribution : acquisition ou construction d\u2019immeubles en vue de leur division par fractions afin d\u2019\u00eatre attribu\u00e9es aux associ\u00e9s (en pleine propri\u00e9t\u00e9 ou en jouissance), les soci\u00e9t\u00e9 civiles de placement immobilier (SCPI) : acquisition et gestion d\u2019immeubles locatifs, les SCI d\u2019accession progressive \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 : d\u00e9tention, gestion et entretien d\u2019immeubles apport\u00e9s par un HLM et destin\u00e9s \u00e0 \u00eatre lou\u00e9s \u00e0 des personnes \u00e0 faibles revenus.<\/p>\n
En France, la SCI est facilement utilis\u00e9e alors que son existence n\u2019est pas toujours justifi\u00e9e.<\/p>\n
La SCI est parfois coupl\u00e9e \u00e0 un d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9, \u00e0 un achat crois\u00e9 ou \u00e0 une clause de tontine. Ces montages permettent d\u2019atteindre les buts des associ\u00e9s de la SCI, mais ils ne doivent pas avoir pour seul but d\u2019\u00e9viter l\u2019imposition, sous peine d\u2019\u00eatre consid\u00e9r\u00e9s par le fisc comme constituant un abus de droit.<\/p>\n
Dans chaque rapport annuel, le Comit\u00e9 consultatif pour la r\u00e9pression des abus de droit \u00e9pingle des montages \u00e0 base de SCI et de d\u00e9membrement de droits de propri\u00e9t\u00e9. Il s\u2019agit, le plus souvent, de montages dont l\u2019unique but, selon l\u2019administration, est de r\u00e9duire les droits de donation.<\/p>\n
<\/p>\n
La SCI est un cadre juridique qui peut \u00eatre utilis\u00e9 pour des objectifs diff\u00e9rents : \u00e9viter les inconv\u00e9nients de l\u2019indivision, transmettre de fa\u00e7on anticip\u00e9e des biens immobiliers, isoler des biens immobiliers des autres biens constituant le patrimoine professionnel, acqu\u00e9rir et\/ou g\u00e9rer un\/des bien(s) immobiliers,prot\u00e9ger un proche, modifier les cons\u00e9quences d\u2019un r\u00e9gime patrimonial.<\/p>\n
Mais il faut toujours garder \u00e0 l\u2019esprit que la rigidit\u00e9 de certaines situations est plus li\u00e9e au fait qu\u2019il s\u2019agit de biens immobiliers qu\u2019aux modalit\u00e9s de propri\u00e9t\u00e9 (\u00e0 savoir d\u00e9tention en direct du bien immobilier ou par l\u2019interm\u00e9diaire de la SCI).<\/p>\n
La SCI peut \u00eatre constitu\u00e9e dans le but de transmettre pr\u00e9matur\u00e9ment une maison, un appartement ou tout autre bien immobilier \u00e0 ses h\u00e9ritiers, par exemple. La constitution de la soci\u00e9t\u00e9 permet de partager un bien (en droits sociaux) qui par nature est difficile \u00e0 partager (un immeuble).<\/p>\n
Un couple a 2 enfants. Les \u00e9poux poss\u00e8dent une r\u00e9sidence secondaire estim\u00e9e \u00e0 300 000 \u20ac. Ils constituent une SCI \u00e0 laquelle ils apportent cette maison. Les parents conservent 1\/3 des parts sociales et attribuent 1\/3 \u00e0 chaque enfant. Les droits de donation sont calcul\u00e9s apr\u00e8s abattement en faveur des enfants (100 000 \u20ac par enfant).<\/p>\n
En r\u00e9digeant les statuts avec soin, les parents peuvent organiser la gestion de la SCI (et donc entretenir la maison \u00e0 leur guise) tout en ayant transmis une fraction plus ou moins importante des parts sociales.<\/p>\n
Il est toujours possible de r\u00e9duire la valeur de l\u2019immeuble du montant des emprunts restant \u00e0 rembourser, que l\u2019immeuble soit donn\u00e9 directement ou que des titres de SCI fassent l\u2019objet de la donation.<\/p>\n
En cas de d\u00e9c\u00e8s d\u2019un parent laissant plusieurs h\u00e9ritiers et un ou plusieurs biens immobiliers, la SCI peut constituer une bonne solution pour \u00e9viter qu\u2019une indivision s\u2019installe entre les h\u00e9ritiers, indivision qui pr\u00e9sente de nombreux inconv\u00e9nients. Le tableau ci-contre compare certains \u00e9l\u00e9ments de la SCI et de l\u2019indivision.<\/p>\n
La SCI est constitu\u00e9e avant le d\u00e9c\u00e8s, la transmission des parts intervenant apr\u00e8s le d\u00e9c\u00e8s. Il est alors possible d\u2019ins\u00e9rer dans les statuts des clauses organisant l\u2019agr\u00e9ment des futurs associ\u00e9s et m\u00eame la r\u00e9partition des parts sociales. Cependant, la SCI ne pr\u00e9sente pas que des avantages par rapport \u00e0 l\u2019indivision.<\/p>\n
La constitution d\u2019une SCI permet de cr\u00e9er des \u201cbiens communs\u201d dans un r\u00e9gime matrimonial s\u00e9paratiste. Chaque \u00e9poux apporte son ou ses biens \u00e0 la SCI, qui en devient propri\u00e9taire. En organisant \u00e0 leur gr\u00e9 la gestion de la SCI, au d\u00e9c\u00e8s du premier conjoint, l\u2019\u00e9poux survivant a une situation plus confortable, car il peut continuer \u00e0 b\u00e9n\u00e9ficier des biens immobiliers (alors m\u00eame que les parts sociales du d\u00e9funt sont transmises aux h\u00e9ritiers).<\/p>\n
La constitution de la SCI devant notaire \u00e9vitait un risque d\u2019annulation de la SCI pour donation d\u00e9guis\u00e9e (en cas d\u2019apport plus important d\u2019un des 2 \u00e9poux ou d\u2019absence de revenus de l\u2019un des \u00e9poux, par exemple). La loi du 26.05.2004 sur le divorce a abrog\u00e9 la nullit\u00e9 des donations d\u00e9guis\u00e9es entre \u00e9poux. Les donations d\u00e9guis\u00e9es consenties depuis le 01.01.2005 sont valables. Il n\u2019est donc plus n\u00e9cessaire de constituer une SCI devant notaire dans le seul but d\u2019\u00e9viter l\u2019annulation de la donation d\u00e9guis\u00e9e.<\/p>\n
Dans le cadre d\u2019une activit\u00e9 professionnelle, la constitution d\u2019une SCI pour s\u00e9parer les locaux de l\u2019activit\u00e9 professionnelle peut s\u2019av\u00e9rer une bonne solution. Que l\u2019activit\u00e9 professionnelle soit exerc\u00e9e en soci\u00e9t\u00e9 ou \u00e0 titre individuel, il est possible de constituer une SCI. La SCI est propri\u00e9taire des immeubles dans lesquels l\u2019activit\u00e9 professionnelle est exerc\u00e9e, et en per\u00e7oit les loyers.<\/p>\n
La scission du patrimoine professionnel et du patrimoine immobilier permet de lotir les h\u00e9ritiers qui ne reprennent pas l\u2019entreprise. Elle permet \u00e9galement au chef d\u2019entreprise ou \u00e0 son conjoint de continuer \u00e0 percevoir des loyers au moment de la retraite ou en cas de d\u00e9c\u00e8s.<\/p>\n
En cas de cessation de paiements ou en cas de dette dans le cadre de l\u2019activit\u00e9 professionnelle, le patrimoine immobilier est mis \u00e0 l\u2019abri. Cependant, cette op\u00e9ration ne met pas compl\u00e8tement \u00e0 l\u2019abri les immeubles, dans la mesure o\u00f9 les cr\u00e9anciers ont pu, dans un premier temps, demander que la SCI se porte caution de l\u2019exploitant. Et m\u00eame si cette caution n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 demand\u00e9e, le cr\u00e9ancier peut, dans certains cas et sous certaines conditions, demander, par le biais d\u2019une action en confusion de patrimoine, que la SCI soit appel\u00e9e en comblement des dettes de l\u2019exploitation.<\/p>\n
Par ailleurs, la loi sur l\u2019entrepreneur individuel \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e (EIRL) du 27.07.2010 permet \u00e0 l\u2019entrepreneur de se constituer un patrimoine professionnel distinct de son patrimoine personnel. En choisissant l\u2019EIRL, l\u2019entrepreneur prot\u00e8ge donc ses biens personnels des cr\u00e9anciers professionnels dont la seule garantie est constitu\u00e9e par le patrimoine professionnel.<\/p>\n
En outre, la loi pour l\u2019initiative \u00e9conomique du 01.08.2003 a cr\u00e9\u00e9 l\u2019insaisissabilit\u00e9 de la r\u00e9sidence principale pour l\u2019entrepreneur individuel (inopposable d\u00e9sormais \u00e0 l\u2019administration en cas de fraude fiscale). En revanche, l\u2019insaisissabilit\u00e9 ne joue pas en faveur des parts de SCI propri\u00e9taires de la r\u00e9sidence principale. La cr\u00e9ation d\u2019une SCI afin de prot\u00e9ger sa r\u00e9sidence principale des cr\u00e9anciers de l\u2019entreprise individuelle est donc \u00e0 \u00e9viter.<\/p>\n
La SCI peut \u00e9galement \u00eatre constitu\u00e9e par plusieurs personnes afin de se constituer un patrimoine immobilier. Les associ\u00e9s peuvent faire des apports \u00e0 la SCI, et cette derni\u00e8re contracter un emprunt pour acheter les biens immobiliers. Ou bien, les associ\u00e9s contractent un emprunt, ach\u00e8tent les biens immobiliers et font un apport en nature \u00e0 la SCI (r\u00e9alis\u00e9e dans ce sens, l\u2019op\u00e9ration risque d\u2019\u00eatre moins int\u00e9ressante car l\u2019apport de l\u2019immeuble \u00e0 la SCI est soumis aux plus-values immobili\u00e8res).<\/p>\n
L\u2019int\u00e9r\u00eat de la SCI pour l\u2019achat de biens immobiliers en commun se traduit \u00e9galement en cas de difficult\u00e9s financi\u00e8res d\u2019un associ\u00e9. Les autres associ\u00e9s peuvent lui racheter tout ou partie de ses parts par un acte sous seing priv\u00e9 en acquittant les seuls droits d\u2019enregistrement. Si l\u2019achat est effectu\u00e9 en indivision, il faut proc\u00e9der \u00e0 une vente classique avec intervention d\u2019un notaire et paiement des droits d\u2019enregistrement li\u00e9s \u00e0 la vente immobili\u00e8re.<\/p>\n
<\/p>\n
Lorsque les futurs associ\u00e9s ont fermement d\u00e9cid\u00e9 de constituer une SCI, leur attention doit \u00eatre attir\u00e9e sur plusieurs \u00e9l\u00e9ments : le montant et la nature de leurs apports, le montant du capital, la r\u00e9daction des statuts, l\u2019option pour l\u2019imp\u00f4t sur le revenu ou pour l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s, le mode de gestion et le choix du g\u00e9rant, les cons\u00e9quences fiscales de la cession et de la transmission des parts sociales.<\/p>\n
Apports en num\u00e9raire<\/strong><\/p>\n L\u2019apport en num\u00e9raire (d\u2019une somme d\u2019argent) est le plus fr\u00e9quent. L\u2019associ\u00e9 peut souscrire au capital de la SCI alors m\u00eame qu\u2019il n\u2019a pas encore toutes les liquidit\u00e9s disponibles. Les statuts peuvent fixer les modalit\u00e9s de lib\u00e9ration des apports. Les emprunts entrent dans la cat\u00e9gorie des apports en num\u00e9raire. L\u2019emprunt peut \u00eatre contract\u00e9 par l\u2019associ\u00e9 pour pouvoir r\u00e9aliser son apport en num\u00e9raire ou par la SCI pour acqu\u00e9rir un immeuble. Dans les deux cas, les int\u00e9r\u00eats peuvent \u00eatre d\u00e9duits des revenus fonciers per\u00e7us par la SCI et impos\u00e9s chez les associ\u00e9s.<\/p>\n Apports en nature<\/strong><\/p>\n L\u2019apport en nature dans les SCI (immeuble ou fonds de commerce, par exemple) pose le probl\u00e8me de l\u2019\u00e9valuation. Cette juste \u00e9valuation est pourtant primordiale, car les droits de chaque associ\u00e9 sont proportionnels au montant de l\u2019apport.<\/p>\n Les associ\u00e9s peuvent aussi n\u2019apporter que la nue-propri\u00e9t\u00e9 ou l\u2019usufruit d\u2019un immeuble. Un usufruitier peut \u00e9galement faire l\u2019apport de ses droits sans l\u2019accord du nu-propri\u00e9taire, et r\u00e9ciproquement.<\/p>\n Il n\u2019y a pas de m\u00e9thode impos\u00e9e pour l\u2019\u00e9valuation des apports dont la propri\u00e9t\u00e9 est d\u00e9membr\u00e9e. Cette \u00e9valuation peut \u00eatre effectu\u00e9e : \u00e0 partir du bar\u00e8me fiscal (\u00e9valuation de la valeur de l\u2019usufruit en fonction de l\u2019\u00e2ge de l\u2019usufruitier et forfaitairement \u00e0 un pourcentage de la valeur en pleine propri\u00e9t\u00e9), ou selon la m\u00e9thode d\u2019actualisation (en fonction de l\u2019esp\u00e9rance de vie de l\u2019usufruitier et la rentabilit\u00e9 suppos\u00e9e de l\u2019immeuble). Avec la modification du bar\u00e8me fiscal du d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 en 2004, cette 2e<\/sup> m\u00e9thode d\u2019\u00e9valuation revient pratiquement toujours au m\u00eame que l\u2019\u00e9valuation administrative.<\/p>\n Les fondateurs de la SCI peuvent choisir librement le montant du capital social de la SCI. La question est de savoir s\u2019il est pr\u00e9f\u00e9rable de pr\u00e9voir un montant de capital assez \u00e9lev\u00e9 ou, au contraire, un montant de capital faible.<\/p>\n Un tel choix d\u00e9pend de l\u2019objectif des associ\u00e9s. Il est courant de dire qu\u2019un capital faible avantage la transmission, la valeur des parts \u00e9tant faible et le co\u00fbt de leur transmission aussi. Mais cet avantage est de courte dur\u00e9e car, lors de la cession ult\u00e9rieure, le calcul des plus-values immobili\u00e8res tiendra compte de la valeur des parts sociales au moment de la transmission. Les plus-values seront donc importantes, sauf si c\u2019est la SCI qui vend elle-m\u00eame l\u2019immeuble. Dans ce cas, le capital faible est avantageux, car il permet de distribuer le prix de vente sans dissoudre la soci\u00e9t\u00e9 ni r\u00e9duire le capital (op\u00e9rations co\u00fbteuses). Le prix de vente peut \u00eatre rembours\u00e9 sous la forme d\u2019une distribution de r\u00e9serve (non taxable si la soci\u00e9t\u00e9 est soumise \u00e0 l\u2019IR).<\/p>\n \u00c0 l\u2019inverse, un capital fort a pour principal avantage d\u2019\u00e9viter la fiscalit\u00e9 des plus-values en cas de cession ult\u00e9rieure des parts. Le capital fort permet \u00e9galement en g\u00e9n\u00e9ral d\u2019\u00e9viter le recours aux comptes courants. Ces derniers peuvent mettre la SCI dans une position financi\u00e8re difficile si un associ\u00e9 en demande brutalement le remboursement.<\/p>\n Le plus grand soin doit \u00eatre apport\u00e9 \u00e0 la r\u00e9daction des statuts, car la SCI est une structure souple. Elle laisse donc une large place aux statuts, qui organisent la future vie de la SCI et les rapports entre les associ\u00e9s et doivent d\u00e9terminer tous les \u00e9l\u00e9ments communs aux soci\u00e9t\u00e9s civiles (objet social, dur\u00e9e, etc.). Ils peuvent notamment pr\u00e9ciser : les modalit\u00e9s de nomination, de r\u00e9vocation et les pouvoirs du g\u00e9rant (ces \u00e9l\u00e9ments sont un gage de stabilit\u00e9 dans la gestion de la SCI et de tranquillit\u00e9 pour les associ\u00e9s), les modalit\u00e9s de cession des parts sociales (en principe, dans les SCI, les parts sociales ne peuvent \u00eatre c\u00e9d\u00e9es qu\u2019avec l\u2019agr\u00e9ment de tous les associ\u00e9s, mais les statuts peuvent pr\u00e9voir une clause d\u2019agr\u00e9ment \u00e0 une majorit\u00e9 qu\u2019ils d\u00e9terminent, ou m\u00eame pr\u00e9voir que l\u2019agr\u00e9ment sera donn\u00e9 par le g\u00e9rant), le devenir des biens composant l\u2019actif social (les statuts peuvent pr\u00e9voir une r\u00e9partition des biens au moment de la dissolution de la soci\u00e9t\u00e9 entre les diff\u00e9rents associ\u00e9s).<\/p>\n La SCI est imposable \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur le revenu. Les b\u00e9n\u00e9fices sont impos\u00e9s dans le patrimoine des associ\u00e9s au titre des revenus fonciers, \u00e0 proportion de la part qu\u2019ils d\u00e9tiennent dans le capital social.<\/p>\n Il peut \u00eatre int\u00e9ressant que la SCI opte pour l\u2019IS si les associ\u00e9s sont imposables dans une tranche d\u2019imposition sup\u00e9rieure au taux de l\u2019IS \u00e0 savoir : taux r\u00e9duit d\u2019IS de 15 % (applicable si le CA de la soci\u00e9t\u00e9 est inf\u00e9rieur \u00e0 7 630 000 \u20ac, le capital est enti\u00e8rement lib\u00e9r\u00e9 et le b\u00e9n\u00e9fice imposable inf\u00e9rieur \u00e0 38 120 \u20ac), ou, si les conditions ne sont pas remplies, taux normal d\u2019IS de 33,33 %.<\/p>\n En outre, tant que la SCI ne distribue pas de b\u00e9n\u00e9fice (et donc r\u00e9investit les profits), les associ\u00e9s ne sont pas imposables. Dans ce sens, la SCI peut \u00eatre adapt\u00e9e pour diff\u00e9rer des imp\u00f4ts et distribuer des b\u00e9n\u00e9fices lorsque les associ\u00e9s seront \u00e0 la retraite par exemple.<\/p>\n Le g\u00e9rant est d\u00e9sign\u00e9 par les statuts ou nomm\u00e9 par les associ\u00e9s. Il est responsable de la gestion courante de la SCI. Le g\u00e9rant peut \u00eatre choisi parmi les associ\u00e9s. En cas de transmission d\u2019un bien immobilier par le biais de la SCI, les parents peuvent ainsi se r\u00e9server, par exemple, la gestion du bien.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Au sens large, la soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re d\u00e9signe l\u2019ensemble des soci\u00e9t\u00e9s civiles ayant pour objet de g\u00e9rer un patrimoine immobilier dont elle est directement propri\u00e9taire, les associ\u00e9s d\u00e9tenant uniquement des parts sociales. 1. De quoi s\u2019agit-il ? 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